القائمة الرئيسية

الصفحات

أخبار

صحيفة طعن بالنقض في دعوى فسخ عقد ايجار

 

صحيفة طعن بالنقض في دعوى فسخ عقد ايجار

صيغ دعاوى




محكمة النقض

الدائرة المدنية والايجارات
صحيفة طعن بالنقض

أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض في يوم ............. الموافق  / ۵ / ۲۰۱٦
وقيدت برقم ........... لسنة .......... قضائية

من الأستاذ / ............................ المحامي بالنقض ومكتبه .................................. بالقاهرة  –
بصفته وكيلا عن السيد / ............. ـ سوهاج بالتوكيل الرسمى العام رقم ۱٤٤٤ أ لسنة ۲۰۱٦ مكتب توثيق ساقلته

ضـــــــــــــــــــــــــــد

السيد / ............................... مركز ساقلته ـ سوهاج


عن الحكم الصادر بجلسة    /۳ / ۲۰۱٦ من الدائرة الثالثة المدنية بمحكمة استئناف اسيوط مأمورية سوهاج
في الاستئناف رقم ۱۳۹۸ لسنة ۹۰ ق مدني مأموريه سوهاج والذي قضي منطوقه بالآتى “حكمت المحكمة : - 

أولا :- بقبول الاستئناف شكلا
ثانيا :- وفي الموضوع : بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوي والزمت المستأنف ضده بالمصروفات ومبلغ مائة وخمسه وسبعون جنيها عن درجتي التقاضي

وكان الاستئناف مقام من الطاعن عن الحكم الصادر من الدائرة السادسه المدنيه بمحكمة اخميم االكليه بجلسة ۲۷ / ٦ / ۲۰۱۵ في الدعوي رقم ۲۵ لسنة ۲۰۱۵ م .ك . ايجارات اخميم والذي قضي منطوقه ” حكمت المحكمة : -
“بفسخ عقد الايجار المؤرخ ۱ / ۵/ ۲۰۰۷والزمت المدعى عليه بتسليم الشقه الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى خاليه من الشواغل ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ”

الوقائع والموضوع

يخلص في ان الطاعن قد اقام دعواه المبتدأه ضد المطعون ضده طالبا فسخ عقد الايجار المؤرخ    / ۵ / ۲۰۰۷ المبرم بينهما عن الشقه الكائنه بالدور الثاني العلوي بمنزل الطالب الكائن ببندر ساقلته شارع التحرير بعد ثبوت امتناعه عن سداد القيمه الايجاريه المستحقه عليه اعتبارا من    / ۱ / ۲۰۱۳ حتي   / ۹ / ۲۰۱٤ وبادر الطاعن باقامة الدعوي امام محكمة ساقلته المدنيه الجزئية لتحقق الشرط الصريح الفاسخ الوارد في البند الخامس من بنود عقد الايجار وقد قضت المحكمة الجزئيه بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوي واحالتها للمحكمة الكليه التي قضت بقضائها سالف البيان بعد ان التزمت صحيح القانون واعملت الشرط الصريح الفاسخ الوارد في البند الخامس من العقد الحاكم لعلاقة طرفي النزاع ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم وقد تداول امامها الخصوم وتمسك الطاعن باعمال الشرط الصريح الفاسخ الي ان اصدرت محكمة الاستئناف حكمها المطعون عليه الذي جاء علي خلاف صحيح القانون ومخالفا للثابت بالاوراق الامر الذي لايجد معه الطالب بدا من الطعن عليه بالنقض وللاسباب الآتية : - 

اولا :ـ الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق

ذلك أن الثابت من عقد الإيجار موضوع النزاع قد أبرم في ظل القانون رقم ٤ لسنة ۱۹۹٦ وتطبق في شأنه أحكام القانون المدنى ، وقد تضمن العقد في بنده الخامس أنه ” يلتزم المستأجر بسداد القيمة الإيجارية في مواعيد استحقاقها ويعتبر التأخير في سداد الأجرة فاسخاً للعقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أى إجراءات أخرى ” وكان المطعون ضده قد عرض على الطاعن الأجرة المتأخره في ذمته امام محكمة الاستئناف وبعد ميعاد استحقاقها وهذا الامر ليس من شأنه أن يؤثر علي تحقق وإعمال الشرط الفاسخ الصريح جزاءً لهذا التأخير ، ومن ثم فإن الشرط المنصوص عليه في البند الخامس المشار إليه يكون قد تحقق بصيغة قاطعة الدلالة علي وقوع الفسخ بمجرد حصول المخالفة . الموجبة له .وهو ما يقطع بأن عقد الإيجار سند الدعوي قد انفسخ دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ ولا يغير من ذلك سداد الأجرة من بعد في الموعد المحدد لها ، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى غير هذه النتيجة الصحيحة فإن النعى عليه بهذا السبب يكون صحيحا وقد قضت محكمة النقض في مثل ذلك متي كانت صيغة الشرط الفاسخ واضحة الدلالة علي حصول الفسخ بمجرد نشوء المخالفة فإن ذلك يغل يد المحكمـة عن منح المتعاقد المخالف أي أجل لتنفيذ التزامه ، وكان الثابت من البند السـادس عشر من العقد أنه يترتب علي مخالفة أيا من المتعاقدين لأي من الالتزامات التعاقدية فسخ العقد دون حاجة إلى إنذار أو حكم قضائي ، فإن الشرط بهذه الصيغة إنما يدلل علي اتجاه إرادة المتعاقدين إلى حصول الفسخ بمجرد المخالفة وهو ما يعد شرطا فاسخاً صريحاً .

( نقض - الطعن ۹۸۲ لسنة ۷۱ جلسة ۳/۱/۲۰۰۲ م )

كما قضت : : المقرر في قضاء هذه المحكمة أن اتفاق المتعاقدين علي أن يكون عقدهما مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه بذلك أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه بقوة القانون الفسخ حتماً وبمجرد تحقق الشرط دون ما حاجة لرفع دعوي الفسخ ، ولا تملك محكمة الموضوع إزاء ذلك ثمة سلطة تقديرية تستطيع معها إمهال المدين لتنفيذ التزامه .

( الطعن ۱۲۳۰ لسنة ۷۰ ق جلسة ۲/۲/ ۲۰۰۰ )

ومفاد ذلك انه لايجوز الانحراف عن عبارات العقد الواضحه عملا بالماده ۱۵۰ مدني وذلك لازم ايضا من القاعده المعلومه المستقره العقد شريعة المتعاقدين فان ما تفق عليه العاقدان متي وقع صحيحا لايخالف النظام العام والاداب اصبح ملزما للطرفين ولا يجوز للقاضي نقض العقد ولا تعديله لانه لايتولي انشاء العقود علي عاقديها وانما يقتصر عمله علي تفسير ارادتهما ومن ثم جري قضاء النقض علي ان العقد قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه او مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض وبالرغم من وضوح وثبوت وصراحة ما ورد في العقد الا ان الحكم المطعون فيه التفت عنه وعن مدلوله واطلق لنفسه عنان القضاء مستندا لامور بعيدة عن واقع النزاع الامر الذي يصمه ويعيبه ويستوجب نقضه

ثانياً : مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب و الفساد في الاستدلال والتعسف فى الاستنتاج

۱. تجري المادة ۱۵۸ بالآتي :ـ
۲. يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ،
۳. وهذا الاتفاق لايعفى من الاعذار ، الا اذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه )) وهذه الماده هي الماده واجبة الاعمال اعمالا لصراحة البند الخامس الوارد به الشرط الصرسح الفاسخ اذ جاء البند الخامس من عقد الايجار سندالخصومه وبالحرف الواحد اذا تأخر المستأجر عن دفع الايجار في المواعيد المحدده فللمالك الحق ان يلزمه بدفع الاجره والمصاريف ويفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة وقد قبل المستأجر بهذه الشروط ولكن الحكم المطعون فيه اغفل ذلك الحق واسس قضاءه علي سند من الماده ۱۵۷ من القانون المدني والتي تنص في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد اعذاره للمدين ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسخه مع التعويض في الحالتين ان كان له مقتضي
٤. ويجوز للقاضى ان يمنح المدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له ان يرفض الفسخ اذا كان ما لم يوف به المدين قليل الاهميه بالنسبة إلى الآلتزام جملته . وهذا الخلط الذي وقع فيه الحكم المطعون فيه لايجد له ظلا من القواعد القانونية الصحيحه وينم عن فساد صارخ في الاستنتاج والتدليل ومخالفة بينه للثابت من العقد الحاكم لارادة اطرافه وجنوح بما ورد فيه الي غير ما يقصده او التفات عن معانيه اومقاصده بغير مبرر اللهم الا الغفله اوالالتباس وعدم الدقه بما اوصله الي النتيجة الخاطئه التي وصل اليها في قضائه بما يخالف القانون والقواعد المستقره لمحكمتنا العليا والتي توجب علي القاضي ان يستخلص ارادة العاقدين من الواقع الذي ثبت عنده ويجب ان يكون هذا الواقع ثابتا من مصادر موجوده فعلا لا وهما غير مناقضه للثابت في الدعوي فاذا عدل القاضي من شروط العقد بان تغافل عن اعمال الفسخ الاتفاقي المقرره بنص الماده ۱۵۸ مدني واستبدلها باحكام الفسخ بحكم القضاء المنظمه وفقا لنص الماده ۱۵۷ مدني فانه بذلك يكون مخالفا للقواعد القانونيه ووجب نقضه
ذلك لانه ليس بخاف علي العداله ان هناك فرق بين الفسخ الضمنى وبين الفسخ الاتفاقى ، ففى الفسخ الأخير تنحسر سلطة المحكمة فلايكون لها من سلطة ، وعليها ايقاع الفسخ ، كما لاتملك المحكمة بشأنه منح مهلة للمدين ، كما لايتوقى المدين الفسخ ولو أوفى بالتزاماته ، فضلا عن أن الحكم الصادر من المحكمة فى هذه الحالة حكم كاشف وليس مقرر للفسخ كما فى الفسخ الضمنى

*** و الشرط الفاسخ الصريح للعقد يكون باتفاق طرفيه بصيغة صريحة على وجوب الفسخ في حالة عدم وفاء أيهما بالتزاماته دون حاجة لرفع دعوى الفسخ ويجب على القاضي إعمال أثره متى تحقق من حصول المخالفة الموجبة له ويكون حكمه مقررًا للفسخ وليس منشئًا له.
- عرض الأجرة بعد تحقق (الشرط الفاسخ الصريح) لا يعيد للعقد وجوده . عدم تفهم الحكم له وإعماله . خطأ وقصور .

ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط – (الشرط الفاسخ الصريح - على القول بأن

( تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما - المطعون ضدهما - قد تأخرا فى سداد ۰۰۰۰۰ الإيجار وقدره ۰۰۰۰۰ بواقع ۰۰۰۰۰ شهريا عن المدة من ۰۰۰۰ الى...... فمردود بأن المستاجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة هذا المبلغ بما يبرىء ذمتهما ، ولكنه تقاعس عن استلام المبلغ ورفض قبوله دون مبرر ومن ثم فان هذا السبب يكون على غير أساس) فانه يكون قد أعتبر مجرد عرض الأجرة بعد انقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجبا لرفض الدعوى مع ان الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فان عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن اعمال مقتضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب .

( الطعن رقم ٦۷۲ لسنة ٤۸ ق جلسة ۱۹۸۳/۱/۲۷ ص۳۲۰ لسنة۳٤ )

فاذا كان ذلك كذلك فانه يبين ان صور الاتفاق على الشرط الفاسخ تتجسد في أربع حالات : -

۱ ـ عبارة (( أن يكون العقد مفسوخاً )) وهنا نجد أن هذه العبارة لا تعني استبعاد أي إجراء قانوني فلا بد من الإعذار و الدعوى وتبقى سلطة القاضي التقديرية كما هي

۲ ـ عبارة (( أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه )) وهنا يمتنع على القاضي ممارسة سلطته التقديرية فلا يمكنه إلا الحكم بالفسخ ولكن لا بد من الإعذار والدعوى

۳ ـ عبارة (( أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم )) فلا حاجة لدعوى للفسخ ولكن لا بد من إعذار المدين ولو عارض الدائن بالفسخ فالدعوى تكون لإثبات توافر شروط الفسخ وهنا أيضاً لا سلطة تقديرية للقاضي كما هو الحال في هذه الخصومه اذ جاء البند الخامس من عقد الايجار سندها وبالحرف الواحد اذا تأخر المستأجر عن دفع الايجار في المواعيد المحدده فللمالك الحق ان يلزمه بدفع الاجره والمصاريف ويفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة وقد قبل المستأجر بهذه الشروط

٤ ـ عبارة (( أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إعذار )) وهنا يكون العقد مفسوخاً عند موعد التنفيذ وهنا يأتي القانون على قاعدة قد تثير جدلاً

أن الفسخ حق شرع للدائن وبالتالي فله حق التمسك به أو تجاهله حتى مع توافر شروطه أي طلب التنفيذ رغم تقاعس المدين عن تنفيذ التزامه الذي يسبب فسخ العقد والتبرير لهذا الحق بأن لا يقع الدائن تحت رحمة المدين بأن يتقاعس عن التزامه فيحرم الدائن من التنفيذ

ولكن ليس في أغلب العقود هناك التزامات متبادلة وبالتالي كل منهما يعتبر دائن بما له ومدين بما عليه واتفاقهما رضائياً على الفسخ لا لاحد ان يتدخل فيه او يعدله حتي ولو كان القاضي الامر الذي يصم الحكم ويعيبه بما يستوجب نقضه .

ثالثا : القصور في التسبيب وتناقض اسباب الحكم مع منطوقه ومخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه وتأويله

ذلك ان الثابت من اسباب الحكم المطعون فيه ان الدعوي المبتدأة قد اقيمت استنادا الي الشرط الصريح الفاسخ الوارد بالعقد ثم انتهي الي ما انتهي اليه بقالة ان الثابت ان المطعون ضده قد توقي الفسخ بالعرض والايداع وهو ما يثبت التناقض الجلي الوارد في اسباب الحكم المبطله له والتي تعيبه بعيب القصور وقد قضت محكمة النقض ( إذا كان المستفاد مما أورده الحكم أن من ضمن الأسس الجوهرية لقضائه أن البائع عمل علي نزع ملكية العين المبيعة غدراً بالمشتري و غشاً منه له , و أن المبلغ المقضي به هو تعويض الضرر الناشئ عن ذلك , و لكن الحكم عند إيراده دفاع ورثة المشتري قال إنهم يذهبون إلي أن الدائن نازع الملكية لم يكن إلا أداة يحركها البائع ، و أن هذا الأخير هو الذي نزع الملكية فعلاً و باشر إجراءاتها ، و رد علي هذا الدفاع بقوله إن هذا الذي يقولونه ، و أن كان الظاهر يؤيده إلا أنه لا يمكن الجزم به لعدم قيام الدليل المثبت له ، فهذا الحكم يكون قد أقام قضاءه علي ثبوت الأمر الذي كان قد قرر عدم ثبوته و بهذا يكون متناقض الأسباب ) هنا يكون الحكم مشوب بالقصور في التسبيب إذا وقع التناقض بين أسبابه

الحكم رقم ( ۱۹۹٦ / ۵۲ ق –مكتب فني ۳۷ – مدني مصر )

.فالتناقض الذي يفسد الأحكام هو - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - الذي تتماحى به الأسباب و لا يبقى بعدها ما يمكن حمل الحكم عليه ، بحيث لا يمكن أن يفهم منه على أي أساس قضت المحكمة بما قضت به ، كما جاء في اسباب الحكم المطعون عليه .ان الاوراق قد خلت من وقوع ضرر بالطاعن وهذا المنحي الذي اتخذه الحكم بالمخالفه لنص الماده ۱۵۸ من القانون المدني التي اوجبت الفسخ المتفق عليه العاقدان صراحة اذا ما تحققت اسبابه يضاف الي ذلك ان الحكم قد جعل من الضرر المنصوص عليه في الماده ۱۵۷ شرطا للفسخ في حين ان الضرر وفقا لهذه الماده ايضا جعل المشرع تحققه موجبا للتعويض سواء في حالة فسخ العقد او تنفيذه اي إذا انتفي الضرر انتفي موجب الحكم بالتعويض دون ان يؤثر ذلك الامر علي طلب الفسخ او التنفيذ وغني عن البيان وفقا لذلك ان دعوى فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة فى ظل قواعد القانون المدنى لا يشترط لقبولها تكليف بالوفاء وإنما مجرد إعذار ، وأحياناً بلا إعذار إذا تضمن العقد شرطاً صريحا ً فاسخاً دون إعذار أو حكم ولايشترط تبعا لذلك ثمة شروط اخري .

وقد قضت محكمة النقض تحقق الإخلال بالعقد أو بأحد بنوده - في واقع الحال فمن شأن ذلك جعل الضرر حاصلاً وواقعاً في تقدير المتعاقدين فلا يقع علي الدائن عبء إثباته ، وإنما للمدين المتحمل بعبء الإثبات أن يثبت انتفاء حصول الضرر وبالأدنى أن التعويض المنصوص عليه - والمطالب به في الدعوى - مبالغ فيه.

( طعن ۸۸۹ سنة ۷۲ ق جلسة ۸/۳/۲۰۰۳ - مشار إليه بموسوعة الدعاوى د / محمد المنجي )

كما قضت محكمة النقض في ذات الموضوع ::: اتفاق الطرفين مقدما - في عقد العمل - علي التعويض الذي يستحقه المطعون ضده إذا تقاعست الطاعنة عن تنفيذ العقد أو ألغته قبل نهاية مدته ، فإن تحقق هذا الشرط يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعادين فلا يكلف المطعون ضده بإثباته ويتعين علي الطاعنة إذا ادعت أن المطعون ضده لم يلحقه أي ضرر أو أن التقدير مبالغ فيه إلي درجة كبيرة أن تثبت ادعاءها إعمالا لأحكام الشرط الجزائي

( طعن ۱۱ سنة ۳۷ق- جلسة ۲۱/٤/۱۹۷۳)

وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار .

( الطعن رقم ۲٦۱۵ لسنة ٦۳ ق جلسة ۱۹۹٤/۳/۲٤ س ٤۵ ص ۵۵۰ )

و قضت محكمة النقض “أن الإتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون الحاجة لرفع دعوى بالفسخ إذ يقع هذا الفسخ الإتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم بها ،فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاءفإن حكمه يكون مقرراً للفسخ ولا يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيذ إلتزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيده بعد إنفساخه  .

( الطعن رقم ” ۳۲۹٤س۵۸ جلسة ۱۳/۵/۱۹۹۳ س٤٤ صـ ٤۹۵ )

فسخ العقد بقوة الشرط الفاسخ . شرطه . وجوب قيامه وعدم العدول عن إعماله .

( الطعن رقم ٤۰۲۸ لسنة ۷٦ق ـ جلسة ٦/٦/۲۰۰۷ )

الامر الذي يكون ما جاء بالحكم بناء علي الأسباب التي أوردها بأن الطاعن لم يلحقه ضرر امر لايتفق وصحيح القانون بما يصمه ويعيبه ويستوجب نقضه

لـــــــذلك

يلتمس الطاعن الحكم :  -

أولا : بقبول هذا الطعن شكلا .

ثانيا : وفي موضوع الطعن , بنقض الحكم والإحالة لمحكمة استئناف اسيوط مأمورية سوهاج لنظره مجددا أمام دائرة أخري بهيئة مغايرة للتى اصدرته مع إلزام المطعون ضده المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن جميع الدرجات .

وكيل الطاعــــــن
........................

المحـــامـي

صحيفة طعن بالنقض إيجارات - مذكرة فى دعوى فسخ عقد إيجار لتحقق الشرط الفاسخ - نموذج صحيفة طعن بالنقض دائرة الإيجارات - نموذج طعن بالنقض ايجارات - صحيفة طعن بالنقض في واقعة امتداد قانونى لعقد الإيجار - مذكرة نقض ايجارات خطأ فى تطبيق القانون

تعليقات